本店は必ず事務所？支店は？案内所は？──「どこが事務所か」を1日でマスター！
1「事務所」はなぜ重要なのか？
宅建業法を勉強していると、「事務所」という言葉が繰り返し登場します。免許の申請、営業保証金の供託額、専任の宅建士の設置人数──これらの制度はすべて事務所の数と所在地を起点に決まります。つまり、「そもそもどこが事務所なのか？」の判断を間違えると、すべてがズレてしまう大前提の知識なのです。
「事務所」が起点となる主な制度
このように、宅建業法上の「事務所」に該当するかどうかは、試験でもあらゆるテーマの前提知識として問われます。まずは「どこが事務所で、どこが事務所ではないのか」を正確に区別することからスタートしましょう。
【学習のコツ】「事務所」は宅建業法の”住所”のようなもの
日常生活で住所が変われば届出が必要なように、宅建業法では「事務所」の数や場所が変われば免許の区分も変わり、供託額も変わります。「事務所＝宅建業者の住民票の住所」のようなイメージで捉えると、なぜこの概念がこれほど重要なのかが腑に落ちるはずです。
2事務所に当たる3つの場所
宅建業法上の「事務所」に当たるのは、大きく分けて以下の3つのカテゴリです。それぞれの定義と判定のポイントを見ていきましょう。
① 本店（主たる事務所）
会社の本店は、宅建業を行っているかどうかにかかわらず、常に事務所に当たります。これは最も基本的なルールです。本店で宅建業以外の事業しか行っていない場合でも、他に支店で宅建業を営んでいれば本店も「事務所」として扱われます。
② 支店（従たる事務所）
支店は、その支店で宅建業を営んでいる場合にのみ事務所に当たります。宅建業を営んでいない支店は事務所に該当しません（この点はSection 4で詳しく解説します）。
③ 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所
本店でも支店でもないけれど、継続的に宅建業の業務を行うことができる施設で、かつ契約締結権限を有する使用人が置かれている場所も事務所に該当します。たとえば、「営業所」や「出張所」などの名称が付いている場所がこれに当たる可能性があります。
事務所に当たる3つの場所
【注意ポイント】本店は”無条件で”事務所になる
「本店では宅建業を行っていないから事務所ではない」は×です。本店は、その会社のどこかの支店で宅建業を営んでいる限り、本店自体が宅建業を営んでいなくても常に事務所として扱われます。試験ではこの点がストレートに問われるので、「本店＝無条件で事務所」と確実に覚えましょう。
【学習のコツ】「個人業者」の場合の事務所はどこ？
法人だけでなく、個人で宅建業を営む場合にも「事務所」の概念は当てはまります。個人業者の場合は、宅建業を継続的に行う拠点（自宅兼事務所なども含む）が事務所に該当します。法人の「本店」に対応するのが「主たる事務所」であり、同様に営業保証金の供託や専任の宅建士の設置が必要になる点を押さえておきましょう。
3契約締結権限を有する使用人とは
3つ目のカテゴリ「継続的に業務を行うことができる施設」が事務所に当たるかどうかの決め手になるのが、契約締結権限を有する使用人の存在です。
具体例ストーリー
不動産会社X社は、東京の本社とは別に、千葉県に「千葉営業所」を設けました。この営業所では常時スタッフが勤務し、物件案内や顧客対応を行っています。
【重要ポイント】「契約締結権限を有する使用人」＝支店長・営業所長クラス
ここでいう「使用人」とは一般社員のことではありません。支店長や営業所長のように、その場所の代表者として契約を締結する権限を持つ人物を指します。一般の営業担当者が契約書にハンコを押す権限を持っているだけでは、この「使用人」には該当しません。この点は、免許申請の際に届け出る「政令で定める使用人」とも密接に関連するため、セットで押さえておきましょう。
【注意ポイント】「政令で定める使用人」と「契約締結権限を有する使用人」の関係
免許申請書の記載事項として「政令で定める使用人」の氏名・住所があります（宅建業法施行令2条の2）。この「政令で定める使用人」とは、事務所の代表者で契約締結権限を有する者のことを指し、③のカテゴリの判定で登場する「契約締結権限を有する使用人」と実質的に同じ概念です。免許申請との関連でも出題されるため、両者がつながっていることを意識しておきましょう。
4宅建業を営まない支店の扱い
試験で最も引っかけが多いのが、「支店なら必ず事務所か？」という論点です。結論を先に言うと、宅建業を営んでいない支店は事務所に当たりません。
具体例ストーリー
Y社は東京に本店を構え、宅建業の免許を受けています。大阪に支店がありますが、大阪支店では飲食業のみを行っており、宅建業に関する業務は一切行っていません。
【注意ポイント】本店と支店のルールを混同しない！
「本店は宅建業を営んでいなくても事務所」なのに対し、「支店は宅建業を営んでいなければ事務所ではない」。この違いは試験で何度も問われる超頻出論点です。「支店＝必ず事務所」と思い込んでいると必ず失点します。「支店は宅建業を営んでいるか？」を常にチェックする癖をつけましょう。
整理：本店と支店の事務所該当性の違い
| 場所 | 宅建業を営んでいる | 宅建業を営んでいない |
|---|---|---|
| 本店 | 事務所 ◯ | 事務所 ◯ ※無条件で事務所 |
| 支店 | 事務所 ◯ | 事務所 ✕ |
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【重要ポイント】営業保証金・弁済業務保証金への影響
事務所の数は営業保証金の供託額に直結します。主たる事務所（本店）は1,000万円、その他の事務所（支店等）は1か所につき500万円です。保証協会に加入している場合の弁済業務保証金分担金は、主たる事務所60万円、その他の事務所は1か所につき30万円です。宅建業を営んでいない支店は「事務所」にカウントされないため、供託額にも影響しません。
5事務所と案内所等の違い
宅建業法では、「事務所」のほかに、案内所等と呼ばれる場所にもルールが定められています。両者を混同すると試験で大量失点しかねないため、明確に区別しましょう。
案内所等とは？
案内所等とは、事務所以外で宅建業に関する業務を行う場所のことです。たとえば、モデルルーム、現地の販売センター、展示会場、一団の宅地建物の分譲を行う案内所などがこれに当たります。
事務所と案内所等の位置づけ
【重要ポイント】案内所等は「事務所ではない」が、宅建士の設置が必要になる場合がある
案内所等は事務所ではないため、営業保証金の供託や報酬額の掲示は不要です。しかし、その案内所等で契約行為（契約の申込みの受付や契約の締結）を行う場合には、専任の宅建士を少なくとも1名以上設置する義務があります。また、案内所等を設ける場合は免許権者と現地の知事に届出が必要です。「事務所ではないから何もしなくてよい」とはなりませんのでご注意ください。
【注意ポイント】案内所等の届出の期限と届出先
案内所等を設置して契約行為を行う場合は、業務を開始する日の10日前までに届出をしなければなりません。届出先は2か所あります。①免許権者（大臣免許なら免許を受けた国土交通大臣、知事免許なら免許を受けた都道府県知事）と、②案内所等の所在地を管轄する都道府県知事の両方です。この「10日前」という期限と「届出先が2か所」という点はセットで出題されやすいので確実に覚えましょう。
【重要ポイント】事務所と案内所等の比較一覧
以下の表で両者の違いを一気に整理しましょう。特に「義務の有無」が異なる項目をしっかり確認してください。
| 項目 | 事務所 | 案内所等 （契約行為あり） |
|---|---|---|
| 専任の宅建士 | 業務従事者5人に1人以上 | 1人以上 |
| 標識の掲示 | 必要 ◯ | 必要 ◯ |
| 報酬額の掲示 | 必要 ◯ | 不要 ✕ |
| 帳簿の備付け | 必要 ◯ | 不要 ✕ |
| 従業者名簿 | 必要 ◯ | 不要 ✕ |
| 営業保証金の供託 | 必要 ◯ | 不要 ✕ |
| 届出 | 免許申請で届出済み | 業務開始10日前まで |
| 免許の区分に影響 | する ◯ | しない ✕ |
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6専任の宅建士の設置ルール
宅建業法では、事務所と案内所等のそれぞれに、専任の宅地建物取引士を一定数以上設置することが義務づけられています。設置人数の基準は場所によって異なるため、正確に区別しましょう。
【重要ポイント】設置人数の一覧表
試験で頻出の数字です。特に「5人に1人以上」と「1人以上」の使い分けを確実に覚えましょう。
| 場所 | 専任の宅建士の 設置人数 |
ポイント |
|---|---|---|
| 事務所 | 業務従事者5人に1人以上 | 事務所ごとに、業務に従事する者の5人に1人以上の割合で設置。端数切り上げ（例：従事者6人なら2人必要）。 |
| 案内所等 （契約行為を行う場合） |
1人以上 | 契約の申込みの受付または契約の締結を行う案内所等には、成年者である専任の宅建士を少なくとも1人設置。 |
| 案内所等 （契約行為を行わない場合） |
設置義務なし | 単なる物件の展示や案内のみであれば、専任の宅建士を設置する義務はありません。 |
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【注意ポイント】設置人数が不足したらどうなる？
退職や異動などの理由で専任の宅建士が法定の人数を下回った場合、宅建業者は2週間以内に補充などの必要な措置を講じなければなりません。「直ちに」ではなく「2週間以内」という期間制限があることも出題されるポイントです。
【重要ポイント】「専任」の意味──常勤性と専従性
「専任」とは、その事務所に常勤（通常の勤務時間を通じてその事務所に勤務していること）し、かつ専ら宅建業の業務に従事していることを意味します。他の会社との兼業や、遠方に住んでいて通勤が困難な場合は「専任」と認められません。ただし、同一法人の他の業務（例：保険代理店業務）と兼務している場合でも、宅建業に支障がなければ認められる場合があります。
7大臣免許と知事免許の判定
宅建業の免許は、事務所の所在地によって「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」の2種類に分かれます。この判定基準は非常にシンプルです。
国土交通大臣免許
事務所が2つ以上の都道府県にまたがって設置されている場合に必要となる免許です。
都道府県知事免許
事務所がすべて1つの都道府県内にのみ設置されている場合に必要となる免許です。
【注意ポイント】「案内所」は免許の区分に影響しない！
免許の区分を決めるのは「事務所」の所在地だけです。たとえば東京にだけ事務所がある会社が、他県にモデルルーム（案内所等）を出しても、事務所は東京のみなので都道府県知事免許のままです。「他県に案内所を出したから大臣免許が必要」は典型的な引っかけなので注意しましょう。
補足：免許換え（免許の切替え）
事務所の新設や廃止により、免許の区分が変わる場合には「免許換え」の手続が必要です。たとえば、知事免許の業者が他の都道府県に支店（宅建業を営む）を新設した場合は、大臣免許への免許換えを申請しなければなりません。免許換えをした場合でも、旧免許の有効期間は引き継がれず、新たに5年間の免許となります。
【注意ポイント】免許換えの申請先を間違えない！
免許換えの申請は、新たに免許を受けようとする先に対して行います。知事免許→大臣免許の場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に申請します。大臣免許→知事免許の場合は、その都道府県知事に直接申請します。また、知事免許→他県の知事免許の場合も、新たな都道府県知事に申請します。いずれの場合も、免許換えにより免許番号が変わり、有効期間は新規に5年間となる点に注意してください。
8事務所に備えるべき5つの義務
宅建業法では、事務所に対して5つの物的な設置・備付け義務が課されています。案内所等との違いを意識しながら、事務所だけに課される義務を正確に把握しましょう。
事務所に備えるべき5つの義務
【重要ポイント】帳簿と従業者名簿の保存期間
帳簿と従業者名簿の保存期間は異なります。混同しないようにしましょう。
| 帳簿類 | 保存期間 | 補足 |
|---|---|---|
| 帳簿 | 各事業年度の末日に閉鎖し、 閉鎖後5年間保存 ※宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間 |
取引のあったつど、宅建業法施行規則に定める事項を記載しなければならない。 |
| 従業者名簿 | 最終の記載日から10年間保存 | 取引関係者から請求があったときは、閲覧させなければならない。 |
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【学習のコツ】語呂合わせで5つの義務を覚える
事務所の5つの義務は「ひ・ほ・ちょ・じゅ・せ」の頭文字で覚えましょう。ひょうしき（標識）、ほうしゅうがく（報酬額）、ちょうぼ（帳簿）、じゅうぎょうしゃめいぼ（従業者名簿）、せんにんのたっけんし（専任の宅建士）。このうち案内所等にも必要なのは「ひ」（標識）と「せ」（専任の宅建士、契約行為を行う場合）だけです。
【注意ポイント】「従業者証明書」との混同に注意
「従業者名簿」と「従業者証明書」は別の制度です。従業者名簿は事務所に備え付ける名簿で、従業者証明書は宅建業者が従業者に携帯させる身分証明書（カード型）のことです。従業者証明書は取引関係者から請求がなくても提示義務があります。「名簿＝事務所に置く」「証明書＝従業者が携帯する」と整理しておきましょう。
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事務所vs案内所等 完全比較表
「該当する場所」「契約締結権限の有無」「専任宅建士の設置」「免許・届出との関係」を横並びで比較。
事務所該当性 判定フロー
「本店・支店か→宅建業を営むか→継続的に使用できる施設か→契約締結権限者がいるか」の順で判定。
事務所まわり ひっかけ対策集
「支店なら必ず事務所」「案内所で大臣免許」「5人に1人は案内所にも適用」などの頻出トラップを整理。