2品確法と履行法の関係

住宅瑕疵担保履行法の仕組みを理解するためには、その土台となっている品確法の基本ルールを押さえておくことが不可欠です。

品確法が定める10年間の瑕疵担保責任

品確法は、新築住宅の特定の重要な部分について、引渡しから10年間の瑕疵担保責任（欠陥を直す責任）を売主に義務づけています。この「10年間」という期間は買主保護のための強行規定であり、特約で短縮することは一切できません（仮に短縮する特約を結んでも無効になります）。

【注意ポイント】保護の対象は特定の「重大な欠陥」のみ！

品確法に基づく10年間の瑕疵担保責任（および履行法による資力確保の対象）は、住宅のあらゆる不具合に適用されるわけではありません。対象となるのは、建物の安全性を左右する「構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁、屋根など）」と「雨水の浸入を防止する部分（外壁、屋根など）」の欠陥に限られます。内装の壁紙の剥がれや、給湯器など設備の故障については対象外となるため、試験での引っかけ問題に注意してください。

4資力確保措置の2本柱

売主の倒産に備えて宅建業者に義務づけられる資力確保措置には、「保証金の供託」と「住宅瑕疵担保責任保険への加入」という2つの手段が用意されています。

① 保証金の供託

引き渡した新築住宅の戸数に応じて算出された額の保証金（住宅販売瑕疵担保保証金）を、法務局等の供託所に預けておく（供託する）方法です。万が一、売主が倒産して修補ができなくなった場合、買主は供託所から直接お金（還付金）を受け取ることができます。

② 住宅瑕疵担保責任保険への加入

国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人との間で、対象となる住宅について保険契約を結ぶ方法です。瑕疵が見つかった場合、売主は保険金を受け取って修補費用に充てます。もし売主が倒産等していた場合には、買主が直接、保険法人に対して保険金の支払いを請求することができます。

【学習のコツ】「供託」と「保険」は自由な組み合わせ（併用）が可能

資力確保の手段として、事業者は「保証金の供託」か「保険への加入」のいずれかを選びます。ここで重要なのは、「どちらか一方しか選べない」わけではないという点です。例えば、引き渡した新築住宅10棟のうち、5棟は供託でカバーし、残り5棟は保険を利用してカバーするというように、両者を併用することが認められています。本試験では「併用することはできない」という誤った選択肢が頻出しますので、しっかり対策しておきましょう。

6基準日届出のルール

宅建業者は、新築住宅の引渡し実績や、それに対応する資力確保措置の状況を定期的にチェックし、免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）に届け出る義務があります。この届出のスケジュール起点となるのが「基準日」です。

基準日は「毎年3月31日」

基準日は年に1回、毎年3月31日と定められています。宅建業者は、この基準日から3週間以内（おおむね4月21日頃まで）に、免許権者に所定の届出をしなければなりません。

【重要ポイント】届出を怠った場合の厳しいペナルティ

基準日から3週間以内に届出をしなかったり、資力確保措置が不足しているなどの不備があった場合、非常に重いペナルティが科されます。具体的には、基準日の翌日から起算して50日を経過した日（つまり5月21日）以降は、新たに自ら売主として新築住宅の売買契約を結ぶことが一切できなくなります。なお、この制限がかかるのは「新たな新築住宅の売買契約」のみであり、中古住宅の売買や、媒介・代理などの他の業務は引き続き行うことができます。