都市計画法（都市計画の内容）

1そもそも「都市計画法」って何？

もし、あなたが静かな住宅街にマイホームを建てた直後、隣の空き地に「24時間稼働する巨大な化学工場」が建ったらどう思いますか？騒音や悪臭で、とても住んでいられませんよね。

このような無秩序な開発を防ぎ、「住みよい街をつくるためのルール」を定めた法律が都市計画法です。

【学習のコツ】「マトリョーシカ（入れ子構造）」でイメージする

都市計画法は「マトリョーシカ（入れ子構造）」になっています。国が「ここを街にする」という大きな網をかけ、その中で徐々にルールを細かくしていくイメージです。「都市計画区域→区域区分→用途地域→地区計画」と、外側から内側に向かってルールが詳細になる構造を頭に入れると、全体像がスッキリ見えてきます。

3街をどう分ける？（区域区分）

「都市計画区域」に指定された場所でも、すべてをビルや住宅で埋め尽くしては、自然がなくなってしまいます。そこで、無秩序な市街化を防止するために、区域内をさらに2つに線を引いて分けます（これを「線引き」または「区域区分」と呼びます）。

【注意ポイント】区域区分は「義務」ではない

すべての都市計画区域で線引きが行われるわけではありません。線引きが行われていない区域を「非線引き区域（区域区分が定められていない都市計画区域）」と呼びます。ただし、指定都市等の区域を含む都市計画区域では、区域区分を必ず定めなければなりません。それ以外の都市計画区域では、定めることが「できる」（任意）とされています。

5インフラ整備と建築制限（都市施設と53条許可）

街を機能させるためには、個別の建物だけでなく、公共のインフラ（道路や公園）や大規模な面整備が必要です。

【重要ポイント】「市街化区域」と「非線引き区域」に必ず定める都市施設

市街化区域と非線引き区域には、少なくとも「道路」「公園」「下水道」の3つの都市施設を必ず定めなければなりません。この3つは必須セットとして暗記しましょう。なお、住居系の用途地域には、さらに「義務教育施設（小・中学校）」も定めなければなりません。

【頻出】都市計画施設の区域内における建築制限（53条許可）

将来、新しい道路や公園（都市施設）を作る予定の場所に、鉄筋コンクリートの巨大なビルを建てられてしまうと、いざ工事を始めるときに壊すのが大変です。そこで、将来のインフラ予定地には厳しい建築制限がかかります。

【注意ポイント】「改築・移転」はOKだが「新築・増築」はNG

53条許可の例外は、「2階以下・地階なし・木造等」の建築物の「改築」と「移転」だけです。同じ規模の木造建築物でも、「新築」や「増築」であれば知事の許可が必要になります。「木造2階建てなら何でも許可不要」と思い込むと引っかかるので、行為の種類（新築・増築・改築・移転）まで正確に判断しましょう。

7都市計画はどうやって決まる？（決定手続き）

「ここに新しい道路を作ろう」「ここを商業地域にしよう」といった都市計画は、一部の権力者が勝手に決めることはできません。住民の意見を聞きながら、厳格な手続きを経て決定されます。

【注意ポイント】「誰が」都市計画を決定するか

都市計画の決定権者は、原則として都道府県または市町村です。区域区分（線引き）や都市施設のうち広域的なものは都道府県が決定し、地区計画や用途地域など身近なものは市町村が決定します。都道府県が都市計画を決定する場合には国土交通大臣と協議し、同意を得る必要があるものがあります（区域区分など）。市町村が決定する場合は都道府県知事に協議する必要があります。

【重要ポイント】都市計画の提案制度

土地の所有者やまちづくりNPO等は、都市計画の決定や変更を都道府県または市町村に対して「提案」することができます。提案するには、一定の面積（0.5ha以上）を有し、土地の所有者等の3分の2以上の同意を得ることが必要です。提案を受けた行政は、都市計画の決定・変更の必要性を判断し、採用しない場合はその旨を通知しなければなりません。