都市計画法（開発許可）

2【重要】「開発行為」の定義を深掘り

何でもかんでも許可が必要なわけではありません。法律上の「開発行為」とは、以下の「目的」と「行為」がセットになったものを言います。

「土地の区画形質の変更」とは？

この言葉は試験で頻出ですが、具体的には以下の3パターンのいずれかを指します。

• 【区画】の変更： 新しく道路を作って土地を分割するなど、物理的な境界を変えること。
  ※単に図面上で線を引いて土地を分ける（分筆）だけでは、開発行為にはなりません！
• 【形】の変更： 山を削る（切土）や、谷を埋める（盛土）など、土地の起伏を変えること。
• 【質】の変更： 農地や山林を「宅地」に変更するなど、土地の性質を変えること。

【注意ポイント】「建物を建てるだけ」は開発行為にならない

すでに造成されている平坦な宅地に、ただ「建物を建てるだけ」の場合は、区画形質の変更を伴わないため、開発行為には当たりません（＝開発許可は不要）。また、建築物ではない「駐車場」や「資材置き場」を目的とする区画形質の変更も、建築物の建築を目的としないため開発行為に該当しません。

「特定工作物」の罠（ゴルフ場と野球場）

「建物」ではなくても、特定の巨大な施設（特定工作物）を作るために土地をいじる場合は、開発行為になります。この分類が試験で激しく狙われます。

【重要ポイント】特定工作物に該当「しない」もの

道路、鉄道、河川などの公共施設は特定工作物に含まれません。また、テニスコート、プールなども第二種特定工作物には列挙されていないため、面積がいくら大きくても特定工作物には該当しません。試験では「テニスコート15,000㎡の建設は開発行為に当たる」（×）のような引っかけが出ることがあります。

4開発許可が不要になる「面積の例外」

目的の例外に当てはまらなくても、開発の規模が小さければ（小規模開発）、やはり許可は不要となります。ただし、その基準面積は「どの区域で開発するか」によって異なります。

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【注意ポイント】市街化調整区域には面積の例外がない

市街化調整区域は「街にしない」と決められたエリアです。そのため、たとえ100㎡の小さな開発であっても開発許可が必要です（目的の例外に該当しない限り）。試験では「市街化調整区域内で500㎡の開発は許可不要」という引っかけが出ますが、答えは×です。

【重要ポイント】市街化区域の1,000㎡は「条例で引下げ」可能

市街化区域の面積基準1,000㎡は、都道府県等の条例により300㎡まで引き下げることができます。つまり、条例が定められている区域では、300㎡以上の開発行為に許可が必要となる場合もあります。反対に、1,000㎡を「引き上げる」ことはできません。

6工事中・完了後の厳しい建築制限

無事に開発許可を取り、工事が始まりました。しかし、開発行為の最中や終わった後にも、勝手なことをさせないための「建築制限」が課せられます。

【重要ポイント】工事完了の検査と公告

開発行為の工事が完了したら、開発者は都道府県知事に工事完了を届け出なければなりません。届出を受けた知事は、工事が開発許可の内容に適合しているかを検査し、適合していると認めたときは検査済証を交付し、工事完了の公告を行います。工事完了の公告があるまでは、原則として開発区域内の土地に建築物を建築することはできません。

【注意ポイント】市街化調整区域の「開発許可を受けていない土地」の制限（43条）

市街化調整区域のうち、開発許可を受けた区域以外の区域でも、建築物の新築・改築・用途変更をするには都道府県知事の許可が必要です（43条許可）。市街化調整区域は「街にしない」区域なので、開発許可を受けていない場所での建築も原則として規制されています。

【学習のコツ】建築制限は「時系列」で整理する

建築制限は「工事完了公告の前」と「工事完了公告の後」で内容が異なります。公告前→原則建築禁止（仮設等は例外）、公告後→予定外の建築禁止（用途地域ありなら例外）──このように時系列で「Before / After」を整理すると、正確に判断できるようになります。