農地法

1そもそも「農地法」とは？対象となる土地

日本は国土が狭く、放っておくと農地がどんどんマンションや駐車場（宅地）に変えられてしまい、食料を自給できなくなってしまいます。
そこで、「農地を勝手に潰したり、農家以外の人に売ったりしてはいけない」と厳しく規制したのが農地法です。

農地法の対象となる土地

農地法で規制されるのは「農地」と「採草放牧地」の2種類です。

【注意ポイント】農地かどうかは「現況」で判断する

農地かどうかは、登記簿の「地目」ではなく、実際の使われ方（現況）で判断します。登記簿上が「原野（荒れ地）」でも、実際にはそこで野菜を育てていれば「農地」として農地法の規制を受けます。逆に、登記簿上「田」であっても、現況が駐車場であれば農地法の規制はかかりません。

【学習のコツ】3条・4条・5条を「3つの軸」で比較する

農地法の3条・4条・5条は、①何が起きるか（権利移動/転用/両方）、②誰の許可が必要か（農業委員会/知事等）、③採草放牧地は対象かの3つの軸で比較すると一目で違いが分かります。さらに「市街化区域の特則が使えるか」を加えた4軸で整理すれば完璧です。

【重要ポイント】「一時的な転用」でも許可が必要

農地を「一時的に」資材置き場や駐車場として使う場合（いずれ農地に戻す予定の場合）でも、転用に該当するため4条または5条の許可が必要です。「一時的な使用なので許可不要」は×です。

3農地法 4条（自分の農地を宅地に転用）

次は「4条」です。土地の所有者は変わりませんが、使い道が変わります。

【重要ポイント】4条の「都道府県知事等」とは？

4条（および5条）の許可権者は都道府県知事ですが、農地が指定市町村の区域内にある場合は、指定市町村の長が許可権者となります。なお、農地が4haを超える場合でも、現在は都道府県知事（指定市町村の長）が許可権者です（以前は農林水産大臣の許可が必要でしたが、法改正により知事等に一元化されました）。

5【重要】市街化区域の特則と例外規定

農地法には、許可が不要になる「特則」や「例外」があります。ここが試験で最も狙われるポイントです。

市街化区域の特則（超頻出！）

都市計画法の「市街化区域」は、ドンドン街（宅地）にしていこうというエリアです。したがって、この区域内で農地を潰して宅地にする場合、わざわざ知事の厳しい許可をもらう必要はありません。

【注意ポイント】3条には市街化区域の特則がない！

「3条」には、この市街化区域の特則はありません！ 市街化区域であっても、農地を農地のまま売買する（3条）なら、農業委員会の「許可」が必要です。「3条は届出でよい」という問題文が出たら即座に×をつけてください。市街化区域の特則で「届出」に緩和されるのは4条と5条だけです。

許可が不要になる例外（相続など）

以下のような当事者の事情による場合は、3条・4条・5条の許可が不要になります。

• 相続・法人の合併：
  当然に権利が移転するため、3条許可は不要。ただし、誰が引き継いだかを把握するため、農業委員会への「届出」は必要。
• 国・都道府県等の関与：
  国等が取得する場合は、原則として許可不要。（※協議で済む場合などがある）
• 抵当権の設定：
  抵当権を設定するだけでは土地を利用する権利は移らないため、3条許可は不要。（※競売で落札して取得する場合には許可が必要です）

【注意ポイント】「相続人でない者」への特定遺贈は許可が必要

相続人に対する特定遺贈は3条許可不要ですが、相続人以外の者への特定遺贈は通常の売買と同様に3条の許可が必要です。「遺贈なら何でも許可不要」と思い込むと引っかかるので、「包括遺贈」と「相続人への特定遺贈」だけが許可不要であることを正確に覚えましょう。