不動産鑑定評価

2価格を求める「3つの鑑定手法」

不動産の価格を求める基本手法は、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つです。宅建では「手法名」と「求められる価格名」の組合せを問う問題が非常によく出ます。

考え方の入口はそれぞれ違います。原価法は「今つくり直したらいくらか」、取引事例比較法は「似た物件はいくらで取引されたか」、収益還元法は「将来どれだけ収益を生むか」を基礎にします。

【重要ポイント】価格名までセットで覚える

原価法→積算価格、取引事例比較法→比準価格、収益還元法→収益価格、という対応は頻出です。手法名だけで覚えると、本試験で「どの価格を求めるか」の選択肢にひっかかりやすくなります。

【学習のコツ】「費用・市場・収益」の3語で切り分ける

問題文で「建て直す」「工事費」「再調達原価」が出たら原価法、「類似の売買事例」「事情補正」「時点修正」が出たら取引事例比較法、「純収益」「還元利回り」「DCF法」が出たら収益還元法、と判断できます。まずはキーワードで切り分け、そのあと細部を確認する解き方が安定します。

【注意ポイント】開発法は「三手法とは別の第四の基本手法」ではない

基準では、基本手法はあくまで3つです。そのほかに、三手法の考え方を活用した開発法等がある、という位置づけです。「4つの基本手法」とする出題は誤りです。

4【手法②】取引事例比較法（比準価格）

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を集め、適切な事例を選び、その取引価格に事情補正・時点修正・地域要因や個別的要因の比較を行って、試算価格を求める方法です。

市場で実際に成立した価格を手がかりにするため、相場感を反映しやすいのが特徴です。対象不動産と類似する不動産の取引が近隣地域や同一需給圏内で把握できるときに有効です。

【重要ポイント】事情補正・時点修正・要因比較までセット

取引価格をそのまま使うのではなく、特殊な事情があるなら事情補正を行い、価格時点が違えば時点修正を行い、さらに地域要因・個別的要因の比較を経て比準価格を求めます。問題文にこれらの語が出たら、まず取引事例比較法を疑うのが基本です。

【学習のコツ】「補正できる特殊事情」と「採用できない事例」を分ける

親族間売買や売り急ぎなど、特殊事情があっても通常価格へ直せるなら採用余地があります。逆に、補正できないほど相場をゆがめる事例をそのまま採用するのは不可です。問題では「特殊事情がある事例は一切採用できない」と断定してくることが多いので、そこを見抜けるようにしておきましょう。

【注意ポイント】「特殊事情がある＝即不採用」とは限らない

基準では、取引事例が特殊な事情を含み価格に影響しているときは、適切な補正を行うとされています。つまり、補正可能なら採用できる余地があります。「特殊事情がある取引事例は必ず排除」とする肢は要注意です。

6頻出比較｜価格の種類と3手法の総整理

最後に、本試験で混同しやすい論点を横断で整理します。細かな言い回しに迷ったら、次の表に戻ると全体が立て直しやすくなります。

【学習のコツ】「価格の種類」と「手法」を別々に整理する

「正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格」は何を求めるかの分類、「原価法・取引事例比較法・収益還元法」はどう求めるかの分類です。両者をごちゃまぜにすると混乱します。まず価格の種類、次に手法、最後に例外論点、の順で覚えると安定します。

【注意ポイント】「価格の種類」と「価格名」を取り違えない

正常価格・特定価格などは「評価の前提による価格の種類」です。これに対して、積算価格・比準価格・収益価格は「各手法で求められた試算価格の名称」です。同じ「価格」という言葉でも意味するレイヤーが違うので、設問の用語に敏感になってください。