区分所有法

1マンションを構成する「3つの部分」

分譲マンションに関する法律用語では、マンションは以下の3つの要素から成り立っています。

【学習のコツ】3要素の「つながり」をセットで覚える

「専有部分＋共用部分＋敷地利用権」は切り離せないセットです。専有部分を売れば、共用部分の持分と敷地利用権も自動的についてきます（分離処分の禁止）。この「三位一体」の発想を最初に押さえておくと、後の決議要件の学習もスムーズに進みます。

【重要ポイント】区分所有権の目的となる「専有部分」の要件

• 構造上の独立性：床・壁・天井などで他の部分と区切られていること
• 利用上の独立性：居住・店舗・事務所など単独で利用できること
• この2つを両方満たす部分だけが専有部分として区分所有権の対象になります。

3管理組合と管理者のキホン

管理組合

区分所有者（マンションの部屋のオーナー）は、全員で自動的に管理組合を構成します。「私は組合に入りません」と脱退することはできません（強行規定）。

管理者（マンションの代表者）

管理組合の代表として実務を行うのが「管理者（いわゆる理事長）」です。

• 選任： 集会の決議（普通決議＝過半数）で選任・解任します。※規約で別の定めをすることも可能。
• 資格： 区分所有者である必要はなく、誰でもなることができます（例：管理会社の社員や、賃借人でもOK）。
• 設置義務： 管理者を置くことは義務ではありません。「置くことができる」というルールです。
• 集会の招集義務： 管理者は少なくとも毎年1回は集会を招集しなければなりません。

【重要ポイント】管理者の代理権と規約保管義務

• 管理者は区分所有者全員のために、共用部分・建物・敷地の管理に関する裁判の原告または被告になることができます。
• 管理者は規約・集会の議事録を保管する義務があります（管理者がいない場合は区分所有者またはその代理人が保管）。
• 規約・議事録の閲覧は、利害関係人（区分所有者、賃借人など）から請求があれば正当理由なく拒否できません。

【注意ポイント】区分所有者による集会招集請求

区分所有者の1/5以上かつ議決権の1/5以上を有する者は、管理者に対して集会の招集を請求できます。この「1/5」という定数は、規約で「減ずる（下げる）」ことしかできず、「引き上げる（増やす）」ことはできません。少数派の意見を守るための規定です。

5【超重要】集会の決議要件（数字暗記）

マンションの重要事項は「集会」で決めます。重要度に応じて「過半数（普通）」「3/4以上（特別）」「4/5以上（建替え）」の3つのハードルが設定されています。この数字の組み合わせが毎年必ず試験で問われます！

【注意ポイント】「建替え決議」の要件は規約で変更できない

普通決議・特別決議は規約でその要件を「下げる」ことができますが、建替え決議の「各4/5以上」は規約によっても緩和することができません（ただし法改正による一定要件での3/4緩和は別途）。個人の財産権に直結するため、法律で最低ラインを厳守させているのです。

【学習のコツ】集会の招集通知と議決権の代理行使

集会の招集通知は原則1週間前までに各区分所有者へ送る必要があります（規約で期間を伸縮可能）。また区分所有者は代理人を通じて議決権を行使することができます。書面・電磁的方法による決議（=全員の書面合意）も可能です。これらの「集会ルール」も試験で問われるので整理して押さえましょう。