媒介契約書

1媒介契約とは？（契約の3タイプ）

媒介契約とは、売主や買主が宅建業者に対して、相手方を探したり条件を調整したりしてもらうために結ぶ契約です。宅建試験では、まず「一般」「専任」「専属専任」の3つの類型を比較して整理することが重要です。

この3類型は、依頼者の自由度と、宅建業者に課される義務の強さが違います。自由度が下がるほど、宅建業者側のレインズ登録義務や報告義務が重くなります。

【学習のコツ】「他社依頼」「自己発見」「レインズ」「報告」の4軸で比較する

媒介契約は細かい数字や可否が多く、そのまま暗記すると混乱しやすい分野です。①他社への重ね依頼、②自己発見取引、③レインズ登録、④業務報告の4つを表で横並びにすると、一気に整理しやすくなります。特に、専任と専属専任の違いは「自己発見ができるか」で見分けると覚えやすいです。

【重要ポイント】自由度が低い契約ほど、業者の義務が重くなる

• 一般媒介は依頼者の自由度が高い反面、業者の法定義務は比較的軽いです。
• 専任媒介になると、他社依頼ができない代わりに、レインズ登録と定期報告が必要になります。
• 専属専任媒介は、自己発見取引まで制限する代わりに、最も短い期限で登録・報告をしなければなりません。

【注意ポイント】「専任」と「専属専任」を混同しない

試験では、専任媒介なのに「自己発見取引は禁止」とする誤りや、専属専任なのに「自分で見つけた相手方と直接契約できる」とする誤りが頻出です。両者の最大の違いは、自己発見取引ができるのは専任まで、できないのは専属専任という点です。

3【比較】有効期間と更新ルール

依頼者の自由が制限される専任媒介・専属専任媒介では、契約期間や更新方法にもルールがあります。ここでは「3か月」と「自動更新不可」が最重要です。

【学習のコツ】「専任系は3か月」と丸ごと固定する

有効期間では、専任媒介も専属専任媒介も同じく最長3か月です。ここで余計な枝分かれを作らず、「専任系は3か月・依頼者申出で更新・自動更新はダメ」とひとまとめにすると得点しやすくなります。

【重要ポイント】3か月超の特約は「全部無効」ではない

• 専任媒介・専属専任媒介で4か月や6か月と書いても、契約全体が無効になるわけではありません。
• 有効期間部分が法律上の上限に合わせて3か月に短縮されます。
• 試験では「4か月としたから契約は無効」とする誤りが典型です。

5【超重要】媒介契約書の記載事項と罠

媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対して、遅滞なく媒介契約書（34条の2書面）を交付しなければなりません。ここでは、「何を記載するのか」と「宅建士の記名が必要か」が典型的なひっかけになります。

媒介契約書の主な記載事項

34条の2書面には、対象物件、有効期間、報酬、指定流通機構への登録に関する事項などを記載します。さらに、建物状況調査のあっせんの有無も近年の重要論点です。

【学習のコツ】「誰が書くか」と「何を書くか」を分けて覚える

34条の2書面では、記載事項そのものの暗記だけでなく、「宅建士の記名は必要か」「価額の根拠は書面に書くのか口頭説明で足りるのか」など、義務の主体や方法がよく問われます。書面記載事項と説明義務を別の箱で覚えると、引っかけに強くなります。