重要事項説明書

1重要事項説明（35条）の目的と基本ルール

不動産の取引は金額が大きく、契約してから「こんな欠陥があるなんて知らなかった！」「ここに家を建てちゃダメなんて聞いてない！」となると、お客さんは大損害を受けます。

そこで宅建業法第35条は、「契約を結ぶ前に、物件の重要な情報や取引の条件を、不動産のプロ（宅建士）が書面を交付して口頭で説明しなさい」と義務付けています。これを重要事項説明（重説）と呼びます。

【学習のコツ】35条は「まだ契約していない人」を守る制度

重要事項説明は「契約前」に行うもの。一方、37条書面は「契約後」に交付するものです。この「タイミングの違い」を常に意識しましょう。「この情報は契約する前に知っておくべきか？ それとも契約後に確認すればよいか？」と考えるクセをつけると、35条と37条の記載事項の振り分けが自然と判断できるようになります。

【重要ポイント】重要事項説明の「3つの柱」

• 書面の交付：宅建士が記名した35条書面（重要事項説明書）を必ず交付する
• 口頭での説明：宅建士が書面の内容を口頭で説明する（独占業務）
• 宅建士証の提示：説明の際、請求がなくても宅建士証を提示する

3【図解】35条書面と37条書面の違い

宅建試験で最も受験生を苦しめるのが、「重要事項説明書（35条書面）」と「契約書（37条書面）」のルールの混同です。この2つのタイミングと目的の違いを完璧に区別することが合格への絶対条件です。

※なお、「宅建士が記名する（押印は不要）」という点は、35条書面も37条書面も共通です。

5【超重要】記載事項の引っかけポイント（売買・貸借）

「この項目は35条の記載事項か？（説明が必要か？）」という問題が出ます。特に以下の3つのパターンが試験委員の狙い目です。

【注意ポイント】35条と37条の「重複記載事項」に注意

一部の事項は35条書面にも37条書面にも記載が必要です。代表的なものとして、「代金・借賃以外に授受される金銭の額と授受の目的」「契約の解除に関する事項」「損害賠償額の予定・違約金に関する事項」「ローンのあっせんの内容と不成立時の措置」があります。「35条だけ」「37条だけ」「両方」の3つの区別を問う出題は頻出です。

7区分所有建物（マンション）特有の記載事項

マンション等の区分所有建物を取引する場合、一戸建てにはない特有のルール（管理費や修繕積立金など）を説明しなければなりません。

【注意ポイント】修繕積立金の「滞納額」は必ず説明！

マンション売買で修繕積立金や管理費に滞納がある場合、買主がその債務を承継することになるため、滞納額も含めて35条で説明する必要があります。「滞納の有無については説明義務がない」という選択肢は誤りです。なお、「管理費や修繕積立金の額」は売買・交換では説明が必要ですが、貸借では不要とされています（借主は区分所有者にならないため）。

【重要ポイント】「規約の定め」は案（まだ決まっていないもの）も含む

区分所有建物の専有部分の利用制限や共用部分に関する「規約の定め」を説明する際、すでに規約として成立しているものだけでなく、規約の「案」も含まれます。これは新築マンションなど、まだ管理組合が設立されていない段階で売買する場合に関わります。「規約が成立していなければ説明不要」は誤りです。

935条書面の電磁的方法による提供

2022年（令和4年）の宅建業法改正により、35条書面（重要事項説明書）も37条書面（契約書）も、相手方の承諾を得た場合に限り、紙の書面に代えて電磁的方法（PDFメール送信等）で交付できるようになりました。

【学習のコツ】「押印の廃止」と「電磁的方法」はセットで覚える

2022年改正で、35条書面・37条書面ともに宅建士の押印が廃止され（記名のみでOK）、同時に電磁的方法での交付が解禁されました。この2つは同じ改正で行われたセット改正です。近年の本試験で出題実績があるため、「押印は不要」「電磁的方法は承諾があれば可」の2点を正確に覚えておきましょう。