宅地建物取引業とは

1本章の学習ポイント

宅地建物取引業では、まず「どんな行為をすると宅建業の免許が必要になるのか」を判断できるようにします。ポイントは、宅地または建物を、取引として、業として行うという3要素です。この3つがそろうと、原則として宅建業の免許が必要になります。

【重要ポイント】免許要否は「3要素」で判定する

宅建業に当たるかどうかは、まず対象が宅地または建物か、次に行為が取引に当たるか、最後に業として行っているかを順番に見ます。特に「自ら貸借は取引に当たらない」「用途地域内の土地は原則宅地」という2点は、ひっかけでよく使われます。

3宅地の意味

宅建業法上の宅地は、登記簿上の地目だけで決まるわけではありません。現在建物が建っている土地、建物を建てる目的で取引される土地、そして用途地域内の土地が重要です。

【注意ポイント】用途地域内の農地・駐車場は要注意

用途地域内の土地は、現況が農地や駐車場でも、原則として宅地です。ただし、現在道路・公園・河川・広場・水路である土地は例外です。「登記地目が農地だから宅地ではない」と単純に判断しないようにしましょう。

5取引の意味

宅建業法上の取引とは、宅地または建物について、自ら売買・自ら交換をすること、または売買・交換・貸借の代理・媒介をすることです。ここで重要なのは、自ら貸借は取引に当たらないという点です。

7代理と媒介の違い

代理とは、本人に代わって契約をすることです。媒介とは、売主と買主、貸主と借主の間に入って、契約成立を手助けすることです。どちらも取引に当たりますが、法律効果の帰属や契約の結び方が違います。

9建設業・管理業との違い

不動産に関関係する仕事でも、すべてが宅建業になるわけではありません。建物を建てるだけの建設業、不動産を管理するだけの管理業、マンション管理業、宅地造成業などは、それだけでは宅建業法上の取引に当たらないため、宅建業の免許は不要です。

11免許要否の具体例

免許が必要か不要かは、「対象」「取引」「業」の順に確認します。具体例で整理すると、ひっかけに強くなります。

13ひっかけ対策

試験に出やすいひっかけ表現を整理します。正しい表現を理解しておきましょう。

• 宅建業に当たるかは、宅地または建物＋取引＋業として行うの3要素で判断する。
• 宅地は、現在建物がある土地、建物を建てる目的で取引される土地、用途地域内の土地を中心に整理する。
• 用途地域内の土地は、道路・公園・河川・広場・水路を除き、原則として宅地に当たる。
• 建物には、住宅・事務所・店舗・倉庫・マンションの一室・建物の共有持分も含まれる。
• 取引に当たるのは、自ら売買・自ら交換、売買・交換・貸借の代理・媒介である。
• 自ら貸借と転貸・サブリースは取引に当たらず、宅建業の免許は不要。
• 分譲は業に当たりやすいぜ、1回だけの一括売却は業に当たりにくい典型である。
• 建設業・管理業・宅地造成業は、それだけでは取引に当たらない。
• 宅建業者は免許を受けて宅建業を営む者であり、宅建士とは別の概念である。