所得税

1譲渡所得とは？（計算の基本）

土地や建物を売ったときの利益に対して課される所得税・復興特別所得税・住民税のもとになる所得が、譲渡所得です。宅建試験では、まず「どこからどこまでが利益として扱われるのか」を式で押さえておくことが大切です。

• ・譲渡価額： 不動産を売った金額です。
• ・取得費： 買ったときの代金や購入手数料、改良費などです。建物は所有中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
• ・譲渡費用： 売却時の仲介手数料、測量費、建物を壊して土地を売るときの取壊し費用など、売るために直接かかった費用です。
• ・特別控除額： 代表例がマイホーム売却時の3,000万円特別控除です。

【学習のコツ】まずは「引き算の順番」を固定する

譲渡所得は、売値から、買ったときの費用と売るときの費用を引き、最後に特別控除を引くという順番で覚えると安定します。税率を覚える前に、何が取得費で何が譲渡費用かを整理しておくと、後半の長期・短期や特例の問題でも迷いにくくなります。

【重要ポイント】取得費が不明なときは「譲渡価額の5％」で計算できる

取得費が分からないときや、実際の取得費が譲渡価額の5％より少ないときは、譲渡価額の5％を概算取得費として使えます。古い不動産で取得費が不明という設定は、宅建試験でもよく出る定番論点です。

3【特例①】3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。宅建試験では、所有期間の有無、売却相手、過去の特例利用歴が定番論点です。

【重要ポイント】3,000万円特別控除は所有期間を問わない

この特例は、所有期間の長短に関係なく使えます。所有期間10年超が必要なのは、後で出てくる軽減税率の特例や、旧買換え特例の要件です。ここを混同しないことが大切です。

【注意ポイント】「贈与ではなく売買でも、相手が配偶者ならダメ」

配偶者や親子など近い関係者への譲渡は、価格を操作して節税しやすいため、3,000万円特別控除の対象外です。“実際に住んでいた家かどうか”だけで判断しないようにしましょう。

【学習のコツ】3,000万円控除は「所有期間なし・相手制限あり・3年しばりあり」で覚える

この特例は条件が多いですが、①所有期間は問わない、②近親者売買は不可、③前年・前々年・その年の周辺で他のマイホーム特例とぶつかるという3点に絞ると覚えやすくなります。細かな期限はその後に肉付けすると安定します。

5【要確認】買換え特例の現行扱い

以前は、一定のマイホームを売って新しいマイホームに買い換えた場合に、譲渡益への課税を将来へ繰り延べる買換え特例がありました。過去問や古い教材では頻出ですが、現行法では適用期限の確認が必要です。

【注意ポイント】買換え特例は「令和7年12月31日までに売ること」が要件

国税庁の現行案内では、特定のマイホームを買い換えたときの特例は、令和7年12月31日までにマイホームを売ることが要件です。したがって、2026年本試験対応としては、現時点では新規適用期間が終了している制度として整理しておくのが安全です。

【学習のコツ】2026年対策では「現行で使える特例」と「過去問で見かける旧特例」を分ける

所得税分野は期限付き制度が多いため、最新版対策では今も使える制度か、過去には存在したが期限切れかを分けて覚えることが重要です。買換え特例は、その典型例として整理しておくと混乱を防げます。